아파트 용어 16가지, 전용면적·용적률·DSR 뜻과 차이

아파트 용어는 집을 알아보거나 청약을 준비할 때 반드시 마주치는 정보입니다. 전용면적 84㎡가 왜 34평형으로 불리는지, 용적률이 높으면 무엇이 다른지 헷갈리는 분들도 많죠.

특히 전용면적과 공급면적, LTV와 DSR은 비슷해 보여도 의미가 전혀 다릅니다.

아파트 매매와 청약, 대출을 알아볼 때 필요한 필수 용어 16가지를 쉽게 정리했습니다.

아파트 필수 용어 16가지 한눈에 보기

1. 전용면적과 공급면적, 아파트 평수가 다른 이유

① 전용면적

방, 거실, 주방, 화장실 등 가족이 독립적으로 사용하는 주거 공간의 면적입니다.

전용 84㎡는 약 25.4평입니다. 그런데 부동산에서는 흔히 34평형이라고 부르기도 하죠.

이는 보통 공급면적을 기준으로 평형을 표현하기 때문입니다.

② 주거공용면적

아파트 주민이 함께 사용하는 복도, 계단, 엘리베이터 홀 등의 공간입니다.

③ 공급면적

전용면적에 주거공용면적을 더한 것입니다.

같은 전용 84㎡라도 아파트마다 공급면적이 다를 수 있습니다.

④ 계약면적

공급면적에 관리사무소, 주민공동시설 등 기타공용면적을 더한 면적입니다.

⑤ 서비스면적

일반적으로 발코니처럼 공급면적에 포함되지 않는 공간을 뜻합니다.

발코니를 확장하면 활용 공간이 늘어날 수 있지만, 확장 가능 여부와 추가 비용은 단지마다 다릅니다.

아파트 크기를 비교할 때는 ‘몇 평형’이라는 표현보다 전용면적과 평면도를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

2. 건폐율과 용적률, 높고 낮음의 차이는?

⑥ 건폐율

전체 땅에서 건물이 차지하는 면적의 비율입니다.

예를 들어 대지면적 100㎡에 건축면적 40㎡인 건물이 있다면 건폐율은 40%입니다.

건폐율이 낮으면 건물이 차지하지 않는 땅이 상대적으로 많다는 뜻입니다. 다만 녹지나 휴식 공간이 반드시 넓다는 의미는 아닙니다.

⑦ 용적률

대지면적에 대한 건물 연면적의 비율입니다. 계산할 때는 지하층 등 일부 면적을 제외합니다.

예를 들어 대지면적 100㎡에 용적률 산정 대상 연면적이 200㎡라면 용적률은 200%입니다.

용적률은 건물이 얼마나 밀집해 있는지 살펴볼 때 참고할 수 있습니다.

다만 용적률이 높다고 무조건 살기 불편하거나, 낮다고 반드시 좋은 아파트는 아닙니다.

⑧ 대지지분

아파트 소유자가 단지 전체 토지에 대해 가지는 지분입니다.

재건축을 알아볼 때 자주 등장하지만, 대지지분이 크다는 이유만으로 재건축 사업성이 좋다고 단정할 수는 없습니다.

3. 청약·일반공급·특별공급은 무엇이 다를까?

⑨ 청약

새로 공급되는 아파트를 분양받기 위해 신청하는 절차입니다.

청약통장 가입기간, 무주택 여부, 거주지역 등 여러 조건이 적용될 수 있습니다.

⑩ 일반공급

일반적인 청약 자격과 당첨자 선정 방식에 따라 주택을 공급하는 것입니다.

가점제와 추첨제 등의 적용 여부는 주택 유형과 지역 등에 따라 달라집니다.

⑪ 특별공급

신혼부부, 다자녀가구, 생애최초 주택 구입자 등 일정한 조건을 충족하는 사람을 위한 공급 방식입니다.

유형에 따라 소득·자산·무주택 여부 등이 다르므로 입주자모집공고를 확인해야 합니다.

⑫ 분양권

새 아파트를 분양받기로 한 사람이 해당 주택을 공급받을 수 있는 권리입니다.

완공 전 거래가 가능한 경우도 있지만 전매제한과 세금 등을 확인해야 합니다.

⑬ 입주권

재개발·재건축 등 정비사업에서 조합원이 새 주택을 공급받을 수 있는 권리입니다.

분양권과 달리 정비사업 과정에서 발생하며, 조합원 자격과 추가분담금 등이 중요한 확인 사항입니다.

4. LTV·DTI·DSR, 대출 기준이 다른 이유

집을 구입할 때 가장 많이 헷갈리는 대출 용어입니다.

⑭ LTV｜집값을 기준으로

주택담보인정비율입니다.

집의 담보가치를 기준으로 대출 가능 금액을 산정할 때 사용하는 비율이죠.

예를 들어 담보가치 5억 원에 LTV 60%를 가정하면 단순 계산상 3억 원입니다.

실제 적용 비율과 대출 한도는 주택 및 차주의 조건에 따라 달라집니다.

⑮ DTI｜주택대출 상환 부담을 기준으로

총부채상환비율입니다.

연소득에 비해 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 대출의 연간 이자 상환액이 얼마나 되는지 살펴봅니다.

⑯ DSR｜전체 대출의 상환 부담을 기준으로

총부채원리금상환비율입니다.

주택담보대출뿐 아니라 신용대출 등 산정 대상 대출의 연간 원금과 이자 상환액을 소득과 비교합니다.

예를 들어 연소득이 5,000만 원이고 DSR에 반영되는 연간 원리금 상환액이 2,000만 원이라면 DSR은 40%입니다.

여기서 주의할 점이 있습니다.

LTV 조건을 충족했다고 해서 그 금액을 모두 빌릴 수 있는 것은 아닙니다.

DSR과 스트레스 DSR, 기존 대출, 금융기관 심사 등에 따라 실제 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.

특히 스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 대출 한도 계산에 반영하는 제도입니다. 가산된 금리가 실제 대출 이자에 그대로 추가되는 것은 아닙니다.

대출 규정은 시기와 지역에 따라 바뀔 수 있으므로 계약 전에 최신 기준을 확인해야 합니다.

5. 아파트 계약 전 무엇부터 확인해야 할까?

16개 용어를 모두 외울 필요는 없습니다. 집을 알아보는 목적에 따라 중요한 부분부터 확인하면 됩니다.

실거주 목적이라면

전용면적과 평면도, 발코니 확장 여부, 주차시설 등을 살펴보세요.

청약이 목적이라면

일반공급과 특별공급 중 어떤 자격에 해당하는지, 청약통장과 무주택 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.

대출이 필요하다면

LTV만 계산하지 말고 DSR과 기존 대출, 실제 금융기관의 대출 가능 금액을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

아파트 용어는 어렵게 외우는 것보다 실제 집을 선택할 때 어떤 의미가 있는지 이해하는 편이 좋습니다.

특히 비슷한 가격의 아파트를 비교할 때는 전용면적, 평면도, 대지지분, 대출 조건을 각각 확인해 보세요. 숫자 하나만으로는 알기 어려운 차이를 발견할 수 있습니다.

공식 참고자료

• 청약홈: https://www.applyhome.co.kr/
• 국토교통부: https://www.molit.go.kr/
• 토지이음: https://www.eum.go.kr/
• 금융위원회: https://www.fsc.go.kr/